Atesa la urgència d'aprovar mesures jurídiques de suport a l'activitat econòmica desenvolupada en béns immobles arrendats per a ús comercial, incloses les activitats culturals, docents, esportives i recreatives i serveis que es veuen afectats de manera particularment intensa per aquesta crisi sanitària, com ara els d'estètica, d'hoteleria i de restauració, s'adopta una regulació ad hoc en relació amb l'onerositat excessiva i sobrevinguda de les prestacions contractuals, institució jurídica estretament connexa a la rescissió per lesió i a l'avantatge injust regulats al llibre sisè del Codi civil de Catalunya (Decret Llei 34/2020, de 20 d'octubre, publicat al DOGC número 8252, de 22 d’octubre)

22/10/2020

Així, el DLL proposa un criteri distributiu de les conseqüències negatives que es deriven de les prohibicions, suspensions i restriccions imposades per evitar la propagació de la pandèmia de la COVID-19 respecte de l'aprofitament material de béns immobles arrendats per a l´ús d'activitats industrials i comercials, enteses en el sentit ja esmentat. El criteri no es basa en apriorismes o maximalismes, sinó en un principi de solidaritat que es tradueix en el repartiment igualitari i equitatiu de les conseqüències negatives, socialitzant així el risc i evitant fer-lo gravitar sobre una sola de les parts contractants.

Atesa, per tant, l'onerositat excessiva d'algunes de les prestacions, el caràcter imprevisible i inevitable del risc d'on deriva i la necessitat de restablir l'equilibri contractual, partint del principi de conservació del contracte i d'acord amb les regles de la bona fe i de l'honradesa dels tractes, s'opta per preservar i incentivar l'autonomia de la voluntat i s'estableixen les regles legals que s'han d'aplicar si les parts no arriben a un acord. D'aquesta manera s'adopta una solució expeditiva en sintonia amb el fonament de la clàusula rebus sic stantibus i s'evita, alhora, l'increment indesitjable de la litigiositat. En qualsevol cas, les regles establertes afecten exclusivament el repartiment d'aquestes conseqüències negatives i són compatibles amb el dret de les parts d'acudir a l'auxili judicial per a exercir qualsevol altra pretensió relativa al contracte.

Les mesures adoptades limiten la seva eficàcia al temps de vigència de les prohibicions o restriccions dictades per l'autoritat competent i s'estableixen com a regles per defecte en cas que les parts no arribin a un acord satisfactori en un termini prudencial. L'adopció d'aquestes normes afavoreix la seguretat jurídica i és essencial per tal de garantir la protecció i supervivència del teixit econòmic del nostre país, atès que la falta de regulació és font d'incertesa en aquests moments d'inestabilitat econòmica i pot ocasionar una gran conflictivitat i el col·lapse del sistema judicial.

Concretament l’art. 1 estableix en relació a la modificació del contracte que si, com a conseqüència de la pandèmia de la COVID-19, l'autoritat competent decreta mesures de suspensió del desenvolupament de l'activitat o de restricció de l'aprofitament material de béns immobles arrendats per a la realització d'activitats industrials i comercials, en els contractes subscrits a partir de l'1 de gener de 1995 la part arrendatària podrà requerir de la part arrendadora, per burofax o d'una altra manera fefaent, una modificació raonable i equitativa de les condicions del contracte, amb la finalitat de restablir l'equilibri de les prestacions i d'acord amb les exigències de la bona fe i de l'honradesa en els tractes.

L’art. 2 estableix les regles aplicables davant la manca d'acord entre les parts: en el cas que les parts no arribin a un acord per mitjà de negociació o mediació en el termini d'un mes a comptar del requeriment previst per l’art. 1, s'apliquen les regles següents:

a) En cas de suspensió del desenvolupament de l'activitat, la renda i altres quantitats degudes per la part arrendatària s'han de reduir en un cinquanta per cent respecte de les vigents mentre duri la mesura de suspensió.

b) En cas de restricció parcial de l'aprofitament material del l'immoble, la renda i altres quantitats degudes per la part arrendatària s'han de reduir, mentre durin les mesures de restricció, en una proporció igual a la meitat de la pèrdua d'aprofitament de l'immoble, mesurada objectivament per la reducció d'aforament o d'horaris o per altres limitacions imposades per la norma.

c) La prestació de serveis de lliurament a domicili o de recollida de productes a l'establiment no afecta l'aplicació de les reduccions previstes per les lletres a) i b) d'aquest apartat.

d) La part arrendatària pot exigir a la part arrendadora que imputi totalment o parcial a l'obligació de pagar les referides rendes i altres despeses degudes que hagin vençut totes les quantitats que eventualment garanteixin el compliment de les seves obligacions, excloses la fiança legal obligatòria i altres garanties dipositades en l'organisme oficial competent. La part arrendatària ha de reintegrar les garanties objecte d'imputació en el termini d'un any comptat des de la desaparició de les circumstàncies a què fa referència l'article 1 i, en tot cas, abans que finalitzi el contracte si el termini de durada és inferior.

e) En cas que les mesures previstes per la lletra a) d'aquest apartat es perllonguin més de tres mesos en el transcurs d'un any a comptar de l'entrada en vigor d'aquesta norma, la part arrendatària pot optar per desistir del contracte sense penalització a partir del moment en què s'esdevingui aquesta circumstància, mentre es mantingui i fins a tres mesos després del cessament complet de les mesures, sempre que ho notifiqui de manera fefaent a la part arrendadora amb un mes d'antelació.

Les reduccions de renda i d'altres quantitats degudes per la part arrendatària establertes a l'apartat 1 són efectives a comptar de la data del requeriment de modificació de les condicions contractuals fet per la part arrendatària. Des que rebi el requeriment, la part arrendadora s'ha d'abstenir d'emetre factura contra la part arrendatària per l'import de la renda i altres despeses a càrrec d'aquesta fins que transcorri el termini mensual per a negociar la modificació contractual o, si és anterior, fins a la data de l'acord.

La part arrendatària pot fer ús de les facultats que li atribueix aquest Decret llei amb independència dels acords a què haguessin arribat les parts contractants, respecte de les contingències que s'hi preveuen, abans de la seva entrada en vigor.

El DLL entra en vigor el mateix dia de la publicació al DOGC, és a dir el 22 d’octubre de 2020.