Procediment per a la inscripció de sòls a la reserva pública de solars

Resolució TER/607/2025, de 26 de febrer, publicada al DOGC número 9361, de 28 de febrer de 2025

28/02/2025

L'Acord GOV/225/2024, de 15 d'octubre, pel qual s'aproven mesures urgents per a l'increment de l'oferta d'habitatge protegit (DOGC 9270, de 17.10.24), va aprovar fer els tràmits pertinents per concretar els solars que formaran part de la "reserva pública de solars”.

La concreció dels solars que integraran la "reserva pública de solars” es farà mitjançant una primera convocatòria anual, a la qual s'admetran solars públics que ja disposin de promotor i requereixin els ajuts; solars públics sense promotor el titular dels quals vulgui que la Generalitat lideri el procés de construcció dels habitatges directament o a través de tercers; o promotors privats que vulguin construir ells els habitatges amb ajuts o que la Generalitat els llogui els habitatges resultants.

A partir del coneixement dels solars disponibles mitjançant aquesta primera convocatòria, es quantificaran i articularan els ajuts necessaris per assegurar la viabilitat de la construcció de tots els solars presentats, així com el finançament necessari a través de l'Institut Català de Finances (ICF).

A proposta de la Direcció de l'Agència de l'Habitatge de Catalunya, es resol:

─1 Aprovar el procediment per a la inscripció de sòls a la reserva pública de solars per a l'any 2025, que consta a l'annex d'aquesta Resolució.

─2 Aquesta Resolució té efectes a partir de l'endemà de la data de publicació al Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya.

ANNEX: Procediment per a la inscripció de sòls a la reserva pública de solars

— Objecte:

Estableix el procediment per a la inscripció de terrenys en la reserva pública de solars, com a requisit indispensable per accedir a les diferents línies d'ajuts a la promoció d'habitatge amb protecció oficial que s'aprovaran mitjançant les corresponents convocatòries.

Defineix els tipus de terrenys admissibles:

a) Sols públics que ja disposin de promotor o bé on l'ens titular del sòl es reservi la facultat d'efectuar el procediment d'adjudicació.

b) Sòls públics que no disposin de promotor i l'ens titular del sòl, mitjançant la formalització d'un encàrrec de gestió, encomani la selecció del promotor al Departament de la Generalitat de Catalunya competent en matèria d'Habitatge o alguna de les entitats del sector públic adscrites a aquest Departament.

c) Sòls privats per a la construcció d'habitatges en règim de lloguer o cessió d'ús. S'admetrà igualment la inscripció dels solars que es vulguin desenvolupar només en la modalitat del punt

— Objectius, àmbit d'actuació i exclusions:

Determinar els sòls disponibles per a la construcció immediata d'habitatges amb protecció oficial.

Establir criteris d'admissibilitat i exclusió dels terrenys, assegurant que compleixin amb els requisits per a la construcció immediata d'habitatges assequibles.

a) Solars ubicats en municipis qualificats com de demanda forta i acreditada del tipus 1 o del tipus 2 al Pla Territorial Sectorial d'Habitatge (PTSH), aprovat pel Decret 408/2024, de 22 d'octubre.

b) Solars que no estiguin ubicats en municipis qualificats al PTSH com de demanda forta i acreditada però que disposin de promotor amb solar adjudicat per la realització de les obres de construcció dels habitatges.

c) Solars que no estiguin ubicats en municipis qualificats al PTSH com de demanda forta i acreditada que es trobin als àmbits 1, 2 o 3 del punt 5.1.

d) Pel que fa a la resta de solars que no estiguin inclosos en cap dels apartats a), b) o c) anteriors i que sol·licitin accedir a la reserva d'acord amb el punt 1.2.b), s'inscriuran a la reserva i hauran d'acreditar, abans de formalitzar l'encàrrec de gestió a la Generalitat de Catalunya per tal que aquesta convoqui el concurs per a la selecció del promotor, que al registre de sol·licitants d'habitatge protegit que correspongui hi ha un nombre de persones sol·licitants o inscrites que superen com a mínim 3 vegades el nombre d'habitatges potencials construïbles al solar que es vol inscriure a la reserva.

- Encàrrec de gestió a la Generalitat per a la selecció de promotor

- Règims de tinença admissibles dels habitatges que es construeixin en els solars inscrits

· En solars dotacionals públics o sòls residencials privats, s'admet únicament la modalitat de lloguer (els privats durant 75 anys).

· En la resta de solars d'ús residencial públics, s’admet el lloguer, la cessió d’ús i el dret de superfície a 75 anys, en uns percentatges màxims, segons a l’àmbit del municipi.

Condicions dels contractes de lloguer dels habitatges protegits que es construeixin en els solars inscrits

La renda màxima dels contractes de lloguer es fixa en funció de l'àmbit territorial del municipi:

Àmbit 1: 10,65 €/m².

Àmbit 2: 8,65 €/m².

Àmbit 3: 7,65 €/m².

Àmbit 4: 6,64 €/m².

Només es poden repercutir les despeses per serveis comunitaris, no es pot repercutir l’IBI ni les despeses per obres de reparació, manteniment o millora.

Es destina un mínim del 25% dels habitatges per a joves.

En els àmbits 1, 2 i 3, l'Agència de l'Habitatge de Catalunya pot reservar fins a un 10% dels habitatges per a persones en situació de vulnerabilitat social.

- Determinacions sobre la transmissió dels drets de superfície

Regula la cessió de drets de superfície, incloent-hi les condicions per a la seva transmissió i les causes de resolució anticipada.

- Ajuts per a la promoció d'habitatges assequibles

Els promotors reben, durant 28 anys des de la qualificació definitiva, una subvenció mensual equivalent al diferencial entre la superfície útil total dels habitatges multiplicada per 10,65 € i la renda màxima establerta per als llogaters. Aquest valor de 10,65 € s'actualitza anualment segons l'IPC.

Si el promotor obté finançament de l'Institut Català de Finances (ICF) per a la construcció dels habitatges, pot accedir a una bonificació de 1,5 punts percentuals en el tipus d'interès del préstec durant 20 anys. Aquesta bonificació també és aplicable si el finançament prové d'altres entitats financeres, sempre que el tipus d'interès resultant no sigui inferior al que s'obtindria amb l'ICF.

Els valors de 10,65 €/m2 i la bonificació de 1,5 punts percentuals s'apliquen als solars presentats en les convocatòries de 2025. En futures convocatòries, l'Agència de l'Habitatge de Catalunya podrà ha d’adequar aquests imports en funció dels paràmetres que afectin la viabilitat de les promocions de lloguer.

Les actuacions resultaran elegibles per obtenir préstecs de l'ICF que poden cobrir fins al 100% del cost de les actuacions, subjectes als criteris de risc de l'ICF.

La Generalitat de Catalunya es reserva el dret d'ajustar els lloguers dels habitatges durant la vigència dels drets de superfície o concessions administratives, modificant proporcionalment les subvencions atorgades.

Després de 28 anys des de la finalització de les obres, els promotors hauran d'aportar un 15% dels lloguers a un fons de la Generalitat de Catalunya fins a l'expiració de la concessió o dret de superfície, com a compensació per les subvencions rebudes. En casos d'encàrrecs de gestió, s'establirà un percentatge addicional per compensar els municipis per l'aportació del sòl.

S'ofereix una opció en què el promotor construeix els habitatges i en fa el manteniment ordinari, mentre que l'Agència de l'Habitatge de Catalunya li satisfà a llarg termini un lloguer mensual que s'actualitza amb l'IPC. Aquesta modalitat està subjecta a l'obtenció de les autoritzacions estatals corresponents.

Els promotors en règim de transmissió del dret de superfície poden accedir a finançament de l'ICF fins al 100% del preu de transmissió, inicialment destinat al promotor i posteriorment subrogable pels adquirents del dret de superfície, subjecte als criteris de risc de l'ICF.

— Sol·licitants:

Les administracions públiques, els organismes públics i demès entitats de dret públic, així com les empreses públiques, públic-privades i societats mercantils participades majoritàriament per administracions públiques, titulars de solars d'ús residencial susceptible de transformació immediata.

Les entitats adjudicatàries de drets de superfície o concessions administratives sobre solars de titularitat pública d'ús residencial susceptible de transformació immediata on es puguin desenvolupar promocions d'habitatges que compleixin amb els requisits que estableix el punt 10 d'aquesta resolució, que hagin obtingut el sòl mitjançant concurs o per adjudicació directa en els supòsits previstos a la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l'habitatge.

Les persones jurídiques privades titulars de sòl que es comprometin a desenvolupar-hi promocions d'habitatges que compleixin amb els requisits que estableix el punt 10 d'aquesta resolució.

— Termini per presentar les sol·licituds:

El termini de presentació de sol·licituds per a sòls que ja disposin de promotor o que en disposaran en base al procés d'adjudicació que dugui a terme el titular del sòl, s'inicia el 3 de març de 2025 a les 09:00:00 hores i finalitza el 3 d'abril de 2025 a les 14:00:00 hores, ambdós inclosos.

El termini de presentació de sol·licituds per a sòls públics on s'encarregui la selecció del promotor a la Generalitat de Catalunya, s'inicia el 3 de març de 2025 a les 09:00:00 hores i finalitza el 5 de maig de 2025 a les 14:00:00 hores, ambdós inclosos.

Les convocatòries seran anuals.

— Requisits dels solars i dels habitatges:

Els solars han d'estar disponibles per a la construcció immediata d'habitatges.

Els habitatges han de complir amb els estàndards de qualitat i eficiència energètica establerts per la normativa vigent.

— Sol·licitud per a la inscripció de solars:

Les sol·licituds s'han de s'han de formalitzar exclusivament per via electrònica al registre electrònic de la Generalitat de Catalunya.

-En el cas dels promotors públics, mitjançant l'extranet de les administracions públiques de Catalunya (EACAT). El formulari de sol·licitud, així com la informació sobre aquest tràmit, estaran a disposició dels sol·licitants a l'EACAT (http://www.eacat.cat).

-En el cas d'entitats privades adjudicatàries de drets de superfície o concessions administratives sobre sòl públic, el formulari de sol·licitud normalitzat estarà disponible a l'apartat Tràmits del web de la Generalitat de Catalunya (http://tramits.gencat.cat), que, una vegada emplenat, s'ha de presentar electrònicament, juntament amb la documentació requerida, des d'aquest mateix web.

— Documentació:

Document acreditatiu de la titularitat del sòl i/o edifici (certificat del Registre de la Propietat, certificat de l'ens públic titular del sòl o còpia de l'escriptura de propietat).

Títol acreditatiu de la titularitat del dret de superfície o la concessió administrativa en el seu cas.

Certificat o informe urbanístic del sòl, emès per l'Ajuntament corresponent, on es faci constar expressament si el solar forma part de les reserves de sòl destinat a HPO i del patrimoni públic de sòl i habitatge, el nombre màxim d'habitatges permesos pel planejament, el sostre màxim previst per cadascun dels usos permesos i que el sòl no es troba en cap dels supòsits d’exclusió.

Declaració responsable conforme no s'han rebut ajuts a la promoció reconeguts per l'Estat o la Generalitat de Catalunya, inclosos els ajuts relatius a l'avalloguer.

Geometria del solar amb format GML.

— Procediment d'inscripció de solars

L'òrgan competent per instruir el procediment és el Servei d'Avaluació i Qualificació de l'Habitatge Protegit.

L'òrgan instructor en base a la documentació presentada, emetrà una proposta de resolució que elevarà a l'òrgan competent per resoldre.

L'òrgan instructor pot requerir als sol·licitants que aportin la documentació complementària que consideri necessària per acreditar les dades que figuren a la sol·licitud.