La regulació que conté aquesta llei (11/2020, de 18 de setembre, publicada al DOGC número 8229, de 21 de setembre) permet a l'Administració qualificar determinades zones del territori com a àrees amb mercat d'habitatge tens, i subjectar els contractes d'arrendament que s'hi concloguin a un règim de contenció de les rendes. La imposició d'aquestes restriccions es concep com una mesura excepcional

21/09/2020

A diferència d'altres ordenaments, a Catalunya es tracta d'una mesura limitada en el temps, que es pot declarar amb una durada màxima de cinc anys, en un procediment en el qual cal acreditar les circumstàncies que la justifiquen i precisar les mesures que adoptaran les administracions per a atenuar o revertir la situació de mercat tens. La competència per a formular aquesta declaració s'atribueix al departament de la Generalitat competent en matèria d'habitatge, amb l'excepció de la ciutat de Barcelona i l'àmbit metropolità de Barcelona, per raó de llur problemàtica singular i llur règim especial.

Amb caràcter excepcional, la llei aplica directament aquesta declaració per al cas dels municipis que disposen d'índexs de referència de preus en què els preus del lloguer han sofert un increment superior al vint per cent en el període comprès entre els anys 2014 i 2019, inclosos dins l'Àrea Metropolitana de Barcelona o amb una població superior als vint mil habitants. Es tracta d'una mesura estrictament transitòria, d'una durada màxima d'un any, que deixarà de tenir efectes si els òrgans competents formalitzen una nova declaració d'àrea amb mercat d'habitatge tens referida al mateix municipi o, altrament, quan haurà transcorregut el termini esmentat.

L'efecte que persegueix la llei, de contenció de les rendes, s'instrumenta per mitjà de l'aplicació de l'índex de referència de preus de lloguer d'habitatges que determina i fa públic el departament competent en matèria d'habitatge. Aquest índex subministra dades fiables sobre el preu dels lloguers d'habitatges anàlegs al que és objecte d'arrendament, obtingudes a partir de la informació que conté el Registre de fiances dels contractes de lloguer de finques urbanes. L'índex informa de la mitjana de preu per metre quadrat de l'arrendament d'habitatges en una ubicació i amb una superfície determinades i dels marges de preu superior i inferior resultants de la ponderació de diverses característiques de l'habitatge (any de construcció, estat de conservació, eficiència energètica, ascensor, mobiliari o annexos). En virtut d'aquesta llei, el preu de referència s'establirà d'acord amb l'índex esmentat, sense tenir-ne en compte els marges de preu superior i inferior, o bé, excepcionalment, desviant-se'n amb increments o minoracions de fins a un cinc per cent, ateses les característiques específiques de l'habitatge objecte d'arrendament.

El règim de contenció de rendes aplicable als contractes d'arrendament d'habitatge conclosos en àrees que hagin estat declarades àrees amb mercat d'habitatge tens cerca un equilibri raonable entre el deure de respectar l'interès patrimonial de l'arrendador i la funció social de la propietat urbana, i gira entorn de dues regles bàsiques: la primera regla determina l'import màxim de la renda que pot ésser convingut en el moment de formalitzar el contracte de lloguer, que no pot ultrapassar el preu de referència per al lloguer d'un habitatge de característiques anàlogues, incrementat o minorat, com a màxim, d'un cinc per cent; la segona regla determina que la renda tampoc no pot ultrapassar la consignada en el darrer contracte d'arrendament, en el supòsit que l'habitatge hagi estat arrendat dins els cinc anys anteriors, i indica els increments que s'hi poden aplicar i les excepcions aplicables.

D'altra banda, el règim de contenció de rendes es flexibilitza en els contractes de lloguer d'habitatges d'obra nova i en els contractes que resulten d'un procés de gran rehabilitació, en el qual cas l'increment del preu que les parts acordin a partir de l'índex de referència de preus de lloguer d'habitatges de característiques anàlogues es pot arribar a fixar en el marge superior de l'índex. Aquesta regla, s'aplica els primers cinc anys des de la certificació de final d'obra; als contractes conclosos després d'aquest període, ja els serien aplicables, si encara perdurava el règim especial de contenció de rendes, les dues regles precedents.

Les regles esmentades es complementen amb normes que habiliten la possibilitat que l'arrendatari assumeixi despeses generals i serveis individuals, o la possibilitat de repercutir-li el cost de l'execució d'obres de millora fetes després del termini legal mínim de durada del contracte per mitjà d'un increment de la renda anual, fins i tot per damunt del límit fixat per les regles generals, amb condicions específiques en cada cas.

També es modifica la Llei 18/2007, del 28 de desembre, del dret a l'habitatge, per a introduir en el règim de control i sancionador, i dins la tipificació de les infraccions, nous apartats sobre el règim de contenció de rendes. Així mateix, cal fer referència a una disposició addicional específica de naturalesa processal, imposada per les particularitats de la nova regulació substantiva en aquest camp: la disposició trasllada a l'àmbit dels judicis verbals les disputes entre arrendador i arrendatari sobre l'import de la renda i sobre una eventual pretensió de reemborsament d'excessos percebuts per la part arrendadora en contractes subjectes al règim especial de contenció de rendes, per bé que la Llei fa una aposta clara per la resolució extrajudicial dels conflictes que es puguin generar per raó dels contractes de lloguer, i determina en aquest sentit el marc en què s'han d'inscriure els processos de mediació i arbitratge, sota el principi de col·laboració.

La llei entra en vigor l'endemà d'haver estat publicada al DOGC, és a dir, el 21 de setembre de 2020, amb les excepcions següents:

a) Els preceptes que puguin comportar despeses amb càrrec als pressupostos de la Generalitat produiran efectes en el moment de l'entrada en vigor de la llei de pressupostos corresponent a l'exercici pressupostari immediatament posterior a l'entrada en vigor de la llei present.

b) L'aplicació del règim de contenció de rendes en el cas dels habitatges de nova edificació o dels habitatges resultants d'un procés de gran rehabilitació entrarà en vigor en el termini de tres anys a comptar de l'entrada en vigor de la llei present.