Mesures urgents en matèria d'habitatge i lloguer

El Reial Decret Llei 21/2018, de 14 de desembre, publicat al BOE número 304, de 18 de desembre de 2018, s'estructura en quatre títols (regulació dels contractes d'arrendament, modificacions en la propietat horitzontal, modificacions en el procediment de desnonament i mesures econòmiques i fiscals), i es compon de cinc articles, una disposició addicional, dues disposicions transitòries i tres disposicions finals

18/12/2018

El títol I introdueix la reforma de la regulació dels contractes d'arrendament d'habitatge, a través de diferents modificacions de la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d'arrendaments urbans entre les quals destaca l'extensió dels terminis de la pròrroga obligatòria i la pròrroga tàcita dels contractes d'arrendament d'habitatge. Es recuperen els terminis establerts amb anterioritat a la reforma liberalitzadora operada per la Llei 4/2013, de 4 de juny, de mesures de flexibilització i foment del mercat del lloguer d'habitatges. D'aquesta manera, s'estableix en cinc anys el període de pròrroga obligatòria, excepte en el cas que l'arrendador sigui persona jurídica, supòsit en què es fixa un termini de set anys, responent així a les diferències que tant des del punt de vista de l' tractament fiscal, com de la realitat i característiques de la relació d'arrendament i del desenvolupament de l'activitat, poden existir en la pràctica. Pel que fa a la pròrroga tàcita, s'estableix que, arribada la data de venciment del contracte o de qualsevol de les pròrrogues, i un cop transcorregut el període de pròrroga obligatòria, si no hi ha comunicació d'alguna de les parts en què s'estableixi la voluntat de no renovar-lo, es prorrogarà el contracte durant tres anys més, de manera que es dota a l'inquilí d'una major estabilitat que deixa d'estar exposat a la pròrroga anual establerta en 2013. També 'estableixen modificacions que incideixen en el moment de la subscripció dels contractes d'arrendament. D'una banda, es fixa en dues mensualitats de renda la quantia màxima de les garanties addicionals a la fiança que poden exigir a l'arrendatari, ja sigui a través de dipòsit o d'aval bancari, i llevat que es tracti de contractes de llarga durada. I, d'altra banda, s'estableix per llei que les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte seran a càrrec de l'arrendador, quan aquest sigui persona jurídica, exceptuant aquells serveis que hagin estat contractats per iniciativa directa de l'arrendatari.

També es recull en el títol I una precisió tècnica en l'exclusió de l'àmbit d'aplicació de la Llei d'arrendaments urbans de la cessió temporal de l'ús que comporta l'activitat de les anomenades habitatges d'ús turístic, suprimint la limitació que aquestes hagin de ser necessàriament comercialitzades a través de canals d'oferta turística i remetent específicament al que estableix la normativa sectorial turística que sigui aplicable.

El títol II introdueix modificacions en el règim de propietat horitzontal a fi d'impulsar la realització d'obres de millora de l'accessibilitat. En primer lloc, s'incrementa fins al 10% de l'últim pressupost ordinari la quantia del fons de reserva de les comunitats de propietaris i s'estableix la possibilitat que aquests recursos es destinin a la realització de les obres obligatòries d'accessibilitat que preveu l'article deu .1.b) de la Llei 49/1960, de 21 de juliol, sobre propietat horitzontal. En segon lloc, s'estén l'obligació de realitzar aquestes obres d'accessibilitat en aquells supòsits en què les ajudes públiques a les quals la comunitat pugui tenir accés assoleixin el 75% de l'import de les mateixes.

En matèria d'habitatges d'ús turístic, també es recull en el títol II una reforma del règim de propietat horitzontal que explicita la majoria qualificada necessària perquè les comunitats de propietaris puguin limitar o condicionar l'exercici de l'activitat, o establir quotes especials o increment en la participació de les despeses comunes de l'habitatge, en el marc de la normativa sectorial que reguli l'exercici d'aquesta activitat i del règim d'usos establert pels instruments d'ordenació urbanística i territorial.

Per la seva banda, el títol III incorpora una modificació del procediment de desnonament d'habitatge quan afecti llars vulnerables, i estableix que la determinació de la situació de vulnerabilitat produirà la suspensió del procediment fins que s'adoptin les mesures que els serveis socials considerin oportunes per un termini màxim d'un mes, o de dos mesos quan el demandant sigui persona jurídica. D'aquesta manera es clarifica el procediment, introduint més seguretat jurídica i mesures específiques per atendre aquelles situacions que demanin una major protecció social.

El títol IV, que recull les mesures en matèria econòmica i fiscal, inclou en primer lloc la modificació del text refós de la Llei reguladora de les hisendes locals, aprovat per Reial Decret Legislatiu 2/2004, de 5 de març, introduint tres mesures en l'Impost sobre béns immobles: 1) s'exceptua de l'obligació de repercutir l'impost a l'arrendatari quan l'arrendador sigui un ens públic en els supòsits de lloguer d'immoble d'ús residencial amb renda limitada per una norma jurídica; 2) es modifica la regulació del recàrrec previst per als immobles d'ús residencial desocupats amb caràcter permanent, mitjançant la seva remissió a la corresponent normativa sectorial d'habitatge, autonòmica o estatal, amb rang de llei, a fi de que pugui ser aplicat pels ajuntaments mitjançant l'aprovació de la corresponent ordenança fiscal; i, 3) finalment, es crea una bonificació potestativa de fins al 95 per cent per als immobles destinats a lloguer d'habitatge amb renda limitada per una norma jurídica.

D'altra banda, s'introdueix una exempció per a determinats arrendaments d'habitatge en el text refós de la Llei de l'Impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics socumentats, aprovat pel Reial Decret Legislatiu 1/1993, de 24 de setembre.

Una altra de les modificacions que s'introdueixen en el text refós de la Llei reguladora de les hisendes locals és l'ampliació de l'àmbit de les inversions financerament sostenibles per acollir la possibilitat de realitzar actuacions en matèria d'habitatge per part de les entitats locals.

Finalment, el reial decret llei inclou una disposició addicional, tres disposicions finals i dues disposicions transitòries. La disposició addicional recull el mandat al Ministeri de Foment per tal de dinamitzar l'oferta d'habitatge de lloguer. La disposició final primera estableix els títols competencials que emparen l'Estat per dictar normes en les diferents matèries, i les disposicions finals segona i tercera habiliten el desenvolupament reglamentari i estableixen la data d'entrada en vigor de la norma, respectivament. La disposició transitòria primera estableix que els contractes d'arrendament subscrits amb anterioritat a l'entrada en vigor del Reial decret llei es continuen regint pel que estableix el règim jurídic que els era aplicable. I, la disposició transitòria segona estableix un període de tres exercicis pressupostaris perquè les comunitats de propietaris s'adaptin a la nova quantia del fons de reserva.