El Reial decret llei 7/2019, d’1 de març, publicat al BOE número 55, de 5 de març de 2019, s'estructura en quatre títols, i es compon de cinc articles, tres disposicions addicionals, dues disposicions transitòries i tres disposicions finals

05/03/2019

El títol I introdueix la reforma de la regulació dels contractes d'arrendament d'habitatge, a través de diferents modificacions de la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d'arrendaments urbans entre les quals destaca l'extensió dels terminis de la pròrroga obligatòria i la pròrroga tàcita dels contractes d'arrendament d'habitatge. Es recuperen els terminis establerts amb anterioritat a la reforma liberalitzadora operada per la Llei 4/2013, de 4 de juny, de mesures de flexibilització i foment del mercat del lloguer d'habitatges. D'aquesta manera, s'estableix en cinc anys el període de pròrroga obligatòria, excepte en el cas que l'arrendador sigui persona jurídica, supòsit en què es fixa un termini de set anys. Pel que fa a la pròrroga tàcita, s'estableix que, arribada la data de venciment del contracte o de qualsevol de les pròrrogues, i un cop transcorregut el període de pròrroga obligatòria, si no hi ha comunicació d'alguna de les parts en què s'estableixi la voluntat de no renovar-realitzada amb quatre mesos d'antelació a la finalització dels cinc o set anys en el cas de l'arrendador i amb dos mesos d'antelació en el cas de l'inquilí, es prorrogarà anualment el contracte durant tres anys més.

També es recull en el títol I una precisió tècnica en l'exclusió de l'àmbit d'aplicació de la Llei d'Arrendaments Urbans de la cessió temporal de l'ús que comporta l'activitat dels anomenats habitatges d'ús turístic, suprimint la limitació que aquests hagin de ser necessàriament comercialitzades a través de canals d'oferta turística i remetent específicament al que estableix la normativa sectorial turística que sigui aplicable.

El títol II introdueix modificacions en el règim de propietat horitzontal per tal de fomentar la realització d'obres de millora de l'accessibilitat. En primer lloc, s'incrementa fins al 10% de l'últim pressupost ordinari la quantia del fons de reserva de les comunitats de propietaris i s'estableix la possibilitat que aquests recursos es destinin a la realització de les obres obligatòries d'accessibilitat que preveu l'article deu .1.b) de la Llei 49/1960, de 21 de juliol, sobre propietat horitzontal. En segon lloc, s'estén l'obligació de realitzar tals obres d'accessibilitat en aquells supòsits en què les ajudes públiques a les quals la comunitat pugui tenir accés assoleixin el 75% de l'import de les mateixes.

En matèria d'habitatges d'ús turístic, també es recull en el títol II una reforma del règim de propietat horitzontal que explicita la majoria qualificada necessària perquè les comunitats de propietaris puguin limitar o condicionar l'exercici de l'activitat, o establir quotes especials o increment en la participació de les despeses comunes de l'habitatge, en el marc de la normativa sectorial que reguli l'exercici d'aquesta activitat i del règim d'usos establert pels instruments d'ordenació urbanística i territorial.

Per la seva banda, el títol III incorpora dues modificacions del procediment de desnonament d'habitatge. La primera, especifica que s'ha de fixar per l'òrgan judicial el dia i l'hora exactes dels llançaments. La segona, introduint el tràmit de comunicació als serveis socials i, quan afecti llars vulnerables, i estableix que la determinació de la situació de vulnerabilitat produirà la suspensió del procediment fins que s'adoptin les mesures que els serveis socials considerin oportunes per un termini màxim d'un mes, o de tres mesos quan el demandant sigui persona jurídica.

El títol IV, que recull les mesures en matèria econòmica i fiscal, inclou en primer lloc la modificació del text refós de la Llei Reguladora de les Hisendes Locals, aprovat per Reial Decret Legislatiu 2/2004, de 5 de març, introduint tres mesures en l’IBI: 1) s'exceptua de l'obligació de repercutir l'impost a l'arrendatari quan l'arrendador sigui un ens públic en els supòsits de lloguer d'immoble d'ús residencial amb renda limitada per una norma jurídica; 2) es modifica la regulació del recàrrec previst per als immobles d'ús residencial desocupats amb caràcter permanent, mitjançant la seva remissió a la corresponent normativa sectorial d'habitatge, autonòmica o estatal, amb rang de llei, a fi de que pugui ser aplicat per els ajuntaments mitjançant l'aprovació de la corresponent ordenança fiscal; i 3) es crea una bonificació potestativa de fins al 95% per als immobles destinats a lloguer d'habitatge amb renda limitada per una norma jurídica, a la qual podran acollir-se els habitatges subjectes a règims de protecció pública de lloguer o habitatges en lloguer social en què la renda està limitada per un determinat marc normatiu.

D'altra banda, per potenciar el mercat dels arrendaments urbans es millora la fiscalitat de l'arrendament d'habitatges, per tal de facilitar als ciutadans les condicions d'accés a les mateixes. En aquest sentit, s'introdueix una exempció per a determinats arrendaments d'habitatge en el text refós de la Llei de l'Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats, aprovat pel Reial Decret Legislatiu 1/1993, de 24 de setembre. Una altra de les modificacions que s'introdueixen en el TRLH és l'ampliació de l'àmbit de les inversions financerament sostenibles per acollir la possibilitat de realitzar actuacions en matèria d'habitatge per part de les entitats locals.

Finalment, el Reial decret llei inclou tres disposicions addicionals, tres disposicions, tres disposicions finals i dues disposicions transitòries. La disposició addicional primera recull el mandat al Ministeri de Foment per tal de dinamitzar l'oferta d'habitatge de lloguer; la disposició addicional segona recull la regulació dels índexs de referència del lloguer d'habitatge; i la disposició addicional tercera recull mesures de flexibilitat en la durada de convenis que tinguin per objecte l'execució de determinades infraestructures públiques a fi de facilitar l'adequat desenvolupament de les actuacions en ells incloses, entre elles les dirigides a connectar les ciutats millorant la seva accessibilitat. La disposició final primera estableix els títols competencials que emparen l'Estat per dictar normes en les diferents matèries, i les disposicions finals segona i tercera habiliten el desenvolupament reglamentari i estableixen la data d'entrada en vigor de la norma, respectivament. La disposició transitòria primera estableix que els contractes d'arrendament subscrits amb anterioritat a l'entrada en vigor del Reial decret llei es continuen regint pel que estableix el règim jurídic que els era aplicable. La disposició transitòria segona estableix un període de tres exercicis pressupostaris perquè les comunitats de propietaris s'adaptin a la nova quantia del fons de reserva.