Decret Llei LLEI 9/2019, de 21 de maig, publicat al DOGC número 7881, de 23 de maig de 2019

23/05/2019

L'objecte d'aquest decret llei és:

a) Regular la contenció de rendes en els contractes d'arrendament d'habitatge en què concorrin les circumstàncies següents:

1r. Que es destini a constituir la residència permanent de l'arrendatari.

2n. Que se situï en una àrea declarada amb mercat d'habitatge tens.

3r. Que no es trobi subjecte a un règim amb protecció oficial.

b) Modificar l'article 569 del Codi civil de Catalunya, relatiu a la penyora.

Pel que fa a la regulació de la contenció de rendes en els contractes d'arrendament d'habitatge, la regulació que ara s'aprova permet a l'Administració qualificar determinades zones del territori d'àrees amb mercat d'habitatge tens i subjectar els contractes d'arrendament que s'hi concloguin a un règim de contenció de les rendes. La imposició d'aquestes restriccions es concep com una mesura excepcional. A diferència d'altres ordenaments a Catalunya es tracta d'una mesura limitada en el temps, que es pot declarar amb una durada màxima de cinc anys, en un procediment en el qual cal acreditar les circumstàncies que la justifiquen i precisar les mesures que adoptaran les administracions per a atenuar o revertir la situació de mercat tens. La competència per a formular aquesta declaració s'atribueix al departament de la Generalitat competent en matèria d'habitatge, amb l'excepció de la ciutat de Barcelona, per raó de la seva problemàtica singular i el seu règim especial.

L'efecte pretès de contenció de les rendes s'instrumenta per mitjà de l'aplicació de l'índex de referència de preus de lloguer d'habitatges que elabora, actualitza i publica el departament competent en matèria d'habitatge. L'índex informa de la mitjana de preu per metre quadrat de l'arrendament d'habitatges en una ubicació i amb una superfície determinades i dels marges de preu superior i inferior resultants de la ponderació de diverses característiques de l'habitatge (any de construcció, estat de conservació, eficiència energètica, ascensor, mobiliari, annexos). Atesa l'existència d'aquests marges, la normativa que ara s'introdueix preveu que siguin les mateixes parts contractants les que estableixin el preu que consideren de referència dins dels marges del sistema d'indexació (o excepcionalment, desviant-se'n, si bé aleshores caldrà justificar a bastament el per què), tot i ponderant les característiques de l'habitatge arrendat rellevants per a fixar-ne la renda de lloguer.

El règim de contenció de rendes gira entorn de tres regles: la regla general limita la quantia de la renda, que pot ser convinguda en el moment de formalitzar el contracte, que no pot ultrapassar el preu que les parts han considerat de referència per al lloguer d'un habitatge de característiques anàlogues, incrementat, com a màxim, en un deu per cent. La segona i la tercera regles estableixen excepcions a l'aplicació de la primera. D'una banda, si l'habitatge objecte del contracte es trobava ja arrendat amb anterioritat a l'entrada en vigor del règim de contenció de rendes i l'arrendador percebia una renda superior a la que resultaria d'aplicar la regla general, en el contracte o contractes subsegüents es permet pactar, com a renda màxima, la percebuda al final del contracte anterior.

D'altra banda, el règim de contenció de rendes es flexibilitza en els contractes de lloguer d'habitatges d'obra nova i en els que resulten d'un procés de gran rehabilitació, cas en el qual l'increment del preu que les parts han considerat de referència per al lloguer d'un habitatge de característiques anàlogues es pot arribar a fixar en un màxim del vint per cent. La regla s'aplica durant els primers cinc anys a comptar de la certificació de final d'obra. Als contractes conclosos després d'aquest període ja els serien aplicables, si encara perdurés el règim especial de contenció de rendes, les dues regles precedents

Les tres regles esmentades es complementen amb normes que articulen la possibilitat d'actualitzar anualment la renda si així es pacta (cas en el qual això s'haurà de fer per referència a l'índex de garantia de competitivitat), de convenir l'assumpció de despeses generals i de serveis individuals per a l'arrendatari, i de repercutir-li el cost de la realització d'obres de millora fetes després del termini legal mínim de durada del contracte, elevant la seva renda anual fins i tot per sobre del límit fixat per la regla general.

El decret llei introdueix també a la part final una disposició específica de naturalesa processal, derivada necessàriament de les particularitats de la regulació substantiva. La disposició trasllada a l'àmbit del judici verbal les disputes entre les parts contractuals sobre l'import de la renda i l'eventual pretensió de reemborsament d'excessos percebuts per la part arrendadora en els contractes subjectes al règim especial de contenció de rendes.

El decret llei també incorpora diverses modificacions en el règim vigent aplicable a la penyora. Com sigui que el nostre marc normatiu vigent estableix una prohibició expressa de la figura de la segona pignoració sobre els propis béns, a favor de tercers creditors, i aquesta ha esdevingut una eina eficaç de garantia jurídica per a les operacions econòmiques realitzades en l'àmbit estatal i internacional, la regulació catalana vigent ha desembocat en una pèrdua rellevant d'oportunitats i recursos, que han cercat la seguretat d'entorns normatius més favorables. Aquesta situació comporta un greuge i un desavantatge econòmic comparatiu derivat de les diferències entre la regulació catalana vigent de la penyora i la regulació del dret civil aplicable a la resta de territoris que no tenen una regulació pròpia de la penyora i, per tant, per als destinataris de les normes. Per donar resposta a aquesta necessitat socioeconòmica es disposa la incorporació d’una nova regulació al llibre cinquè.