El Decret llei 5/2019, de 5 de març, publicat al FOGC número 7825, de 7 de març de 2019, s'estructura en deu articles repartits en dos títols, tres disposicions addicionals, set disposicions transitòries, una disposició derogatòria i dues disposicions finals

11/03/2019

El títol 1 engloba els articles 1 a 4 i fa referència a un seguit de mesures en matèria d'habitatge que requereixen la modificació d'algunes disposicions de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l'habitatge, de la Llei 4/2016, de 23 de desembre, de mesures de protecció del dret a l'habitatge de les persones en risc d'exclusió residencial, i de la Llei 13/1996, de 29 de juliol, del Registre i el dipòsit de fiances dels contractes de lloguer de finques urbanes i de modificació de la Llei 24/1991, de l'habitatge. Amb les mesures urgents d'aquest títol, es reforcen les eines destinades a la disminució dels habitatges buits, a la gestió de les situacions d'emergència social i de risc d'exclusió residencial, a la qualificació d'habitatges amb protecció oficial i a la moderació dels preus del lloguer dels habitatges lliures.

Així, en matèria de desocupació d'habitatges, el decret llei preveu, entre altres mesures:

­ Que els habitatges buits que, per la seva permanència en aquesta situació, incompleixin la funció social de la propietat de l'habitatge, continuïn tenint aquesta consideració malgrat que hagin estat transmesos d'una propietat a una altra o hagin estat ocupats eventualment per persones sense títol habilitant.

­ Així mateix, es reforcen les potestats de reacció administrativa mitjançant la regulació expressa de la possibilitat d'imposar multes coercitives davant la situació anòmala de desocupació permanent dels parcs immobiliaris de les persones jurídiques privades, la utilització de les quals per part dels ajuntaments ha estat qüestionada jurisdiccionalment en considerar insuficient la regulació establerta.

­ El decret llei amplia els supòsits en què els habitatges han de ser inscrits al Registre d'habitatges buits i d'habitatges ocupats sense títol habilitant, ja que es preveu que s'hi incloguin també habitatges en situació anòmala de desocupació permanent no procedents d'execucions hipotecàries o dació en pagament propietat de persones jurídiques privades.

­ Alhora, s'assimilen a l'esmentada utilització anòmala la dels edificis que romanen inacabats permanentment en la fase final de les obres de construcció, amb la qual cosa també poden ser objecte d'expropiació d'acord amb l'article 15 de la Llei 4/2016, de 23 de desembre, de mesures de protecció del dret a l'habitatge de les persones en risc d'exclusió residencial, en el qual s'hi introdueixen diversos canvis.

Sobre les mesures urgents previstes al Decret llei en relació amb l'allotjament de persones afectades per situacions d'emergència social:

­ la norma regula l'adjudicació provisional d'allotjament als afectats, que es podrà fer en allotjaments dotacionals públics o, si l'Administració no en disposa, en habitatges gestionats per les administracions públiques; i,

­ es preveuen altres possibilitats d'adjudicació provisional d'allotjament amb relació a situacions d'emergència social que es produeixin en habitatges ocupats sense títol habilitant amb anterioritat a la seva incorporació al parc gestionat per les administracions, sempre que es compleixin determinades condicions.

El decret llei articula també un nou model d'habitatge amb protecció oficial, la definició del qual es relliga amb la definició d'habitatge de protecció pública de la legislació en matèria de sòl i d'urbanisme. Així mateix, es relliga un dels pilars bàsics dels habitatges amb protecció oficial, com és la durada de la seva qualificació, amb la durada indefinida de les determinacions del planejament urbanístic que qualifiquen sòl destinat a l'ús d'habitatge de protecció pública i amb la vocació de permanència quan aquests sòls formin part d'un patrimoni públic de sòl i d'habitatge.

Pel que fa a la determinació dels preus de venda dels habitatges amb protecció oficial, el decret llei configura un sistema desagregat del nivell d'ingressos dels possibles usuaris i, per tant, sense modalitats fonamentades en els mateixos, perquè siguin una referència aproximada al valor ideal que haurien d'assolir en un mercat lliure sense preus distorsionats. Els dèficits entre el preu de referència i el que podrien assumir raonablement els usuaris més desafavorits hauran de ser coberts mitjançant ajuts públics.

El preu de venda màxim d'un habitatge és el resultat d'aplicar un factor de localització i un factor de característiques al preu de venda bàsic, representatiu del valor d'un habitatge de característiques estàndards en qualsevol punt del territori calculat a partir d'un valor mínim del sòl en la situació de rural i dels costos normals d'urbanització i d'edificació. Els esmentats factors s'han d'establir per ordre del conseller o consellera del departament competent en matèria d'habitatge, així com també el percentatge de rendibilitat anual que s'ha d'aplicar al preu de venda màxim per calcular la renda màxima en règim de lloguer. Els preus de venda i renda màxims s'han de determinar quan es qualifiqui l'habitatge amb protecció pública i cada vegada que es formalitzi un contracte de transmissió de la seva propietat o de cessió de l'ús, sense perjudici de l'actualització de la renda durant la vigència del contracte.

El decret llei introdueix també canvis que afecten la gestió del Registre de Sol·licitants d'Habitatges amb Protecció Oficial.

Pel que fa a les adjudicacions d'habitatges amb protecció oficial de promoció privada, el decret llei les regula en funció de l'existència d'ajuts públics a la promoció, la seva destinació al règim de lloguer o la qualificació del sòl com a habitatge de protecció pública. Sempre que hi concorrin les dues primeres circumstàncies, l'adjudicació s'ha de fer per ordre de preferència segons la major antiguitat de la inscripció en el Registre de Sol·licitants d'Habitatges amb Protecció Oficial.

D'altra banda, el decret llei introdueix mesures per propiciar una moderació dels preus del lloguer dels habitatges lliures, relacionades amb l'Índex de referència de preus al lloguer d'habitatges, entre les quals l'obligació d'incloure les dades de l'Índex en els anuncis de les ofertes d'habitatges de lloguer i en els contractes que se signin, i es tipifica com a infracció administrativa l'incompliment d'aquestes obligacions.

El títol 2 del decret llei comprèn els articles 5 a 10. Conté diverses modificacions del text refós de la Llei d'urbanisme amb la finalitat d'incrementar el patrimoni públic de sòl i d'habitatge amb destinació a habitatges de protecció pública, el parc públic d'allotjaments dotacionals i els parcs públics i privats d'habitatges de protecció pública i de lloguer:

­ Com a mesura per incrementar el patrimoni públic de sòl i d'habitatge, el decret llei estableix el dret legal de tanteig a favor de l'Administració de la Generalitat respecte de les transmissions oneroses que afectin els sòls que el planejament urbanístic reserva a l'ús d'habitatge de protecció pública i, d'acord amb les possibilitats que ofereixi la legislació estatal d'arrendaments urbans, els habitatges arrendats que es transmetin conjuntament amb la resta d'habitatges o locals que formin part del mateix immoble.

­ Pel que fa als patrimonis públics de sòl i d'habitatge, el decret llei també procura que la seva gestió sigui més transparent en garantia de les finalitats que l'Administració gestora ha de perseguir, entre les quals fer efectiu el dret de la ciutadania a accedir a un habitatge digne i adequat. En aquest sentit, s'estableixen les dades que s'han de fer constar en l'inventari d'aquest patrimoni separat i, per als municipis inclosos en àrees de demanda residencial forta i acreditada, s'estableix l'obligada inscripció dels béns i drets patrimonials en el Registre de planejament urbanístic de Catalunya. Els béns no es poden alienar en el cas que no estiguin inventariats adequadament i, si escau, inscrits en el Registre esmentat.

­ Una altra de les mesures del decret Llei va en la línia d'incrementar el parc públic d'allotjaments dotacionals, mitjançant la integració de l'actual concepte de sistema urbanístic d'habitatge dotacional públic en el d'equipaments comunitaris, la qual cosa suposa reforçar el seu caràcter eminentment assistencial en situacions de la vida de les persones que necessiten allotjament temporal.

­ Per incrementar el parc públic d'habitatges de protecció pública de lloguer, el decret llei incorpora una mesura enfocada a ampliar, en aquest cas, la disponibilitat de sòl per a la promoció d'habitatge de protecció pública. A tal efecte, determina que la cessió obligatòria de sòl amb aprofitament urbanístic a l'Administració urbanística actuant, en les actuacions amb reserva de terrenys destinats a habitatges de protecció pública, s'ha d'emplaçar sobre l'esmentada reserva amb obligació de l'Administració adjudicatària de construir-los en termini. En el cas que l'Administració no disposi de recursos econòmics suficients per fer-ho, l'emplaçament del sòl de cessió ha de ser en part sobre la reserva esmentada per tal de construir els habitatges amb els ingressos obtinguts per l'alienació de la part de cessió situada fora de la reserva o per la substitució d'aquesta part pel seu equivalent en metàl·lic o per sostre construït

­ El decret llei estableix, respecte dels sòls provinents de les esmentades cessions obligatòries i gratuïtes, l'obligació de mantenir, amb caràcter general, la titularitat pública dels sòls destinats a habitatge de protecció pública provinents de les esmentades cessions i l'obligació de destinar els habitatges construïts al règim de lloguer o altres formes de cessió de l'ús sense transmissió de la propietat.

­ Com a mesura per incrementar el parc privat d'habitatges de protecció pública, el decret llei aprofundeix, en el marc de la legislació urbanística, en la regulació de la possibilitat que la qualificació urbanística del sòl residencial amb destinació a habitatge de protecció pública pugui afectar una part dels edificis plurifamiliars, referint-la al supòsit d'edificis de nova construcció i al d'obres de reforma generals, sempre que tinguin per finalitat allotjar majoritàriament nous residents. En el cas de modificacions de planejament urbanístic en sòl urbà consolidat que no comportin increment de l'edificabilitat, l'esmentada destinació parcial no pot afectar els solars resultants d'un procediment de repartiment equitatiu de beneficis i càrregues si els terminis per edificar els solars resultants encara no s'han esgotat. D'altra banda, com a aspecte a destacar, s'estableix que els nous habitatges de protecció pública no computen a l'efecte de densitat de l'ús residencial, sempre que la relació entre el sostre construït destinat als nous habitatges de protecció pública i el seu nombre no superi els 70 m2 per habitatge. Es tracta d'afavorir en aquests casos una oferta variada d'aquests nous habitatges.

­ El decret llei habilita el planejament urbanístic perquè, d'acord amb la memòria social i les línies d'actuació dels plans locals d'habitatge, pugui reservar sòl per a un producte immobiliari destinat a l'ús d'habitatges per pisos, sense possibilitat de dividir-los horitzontalment, amb la finalitat que se'n cedeixi l'ús a terceres persones. En definitiva, es pretén que aquesta mesura serveixi per incrementar l'oferta privada d'habitatges de lloguer per contrarestar l'evolució a l'alça de les rendes del lloguer.

­ Finalment, es dona adequat encaix en la legislació urbanística de les actuacions de rehabilitació edificatòria en el medi urbà a què fa referència la legislació estatal sobre sòl i rehabilitació urbana, i es remet a les disposicions que regulen l'execució integrada i sistemàtica de les actuacions urbanístiques, amb les quals tenen una similitud notòria.

Les set disposicions transitòries regulen les diverses situacions jurídiques produïdes o iniciades amb anterioritat a l'entrada en vigor del Decret llei i estableixen també una regulació autònoma a aplicar en la qualificació d'habitatges amb protecció oficial mentre no s'hagi aprovat el nou pla pel dret a l'habitatge, ni l'ordre que permeti determinar els preus de venda i les rendes màxims, la qual, d'acord amb la disposició final primera, s'ha de dictar en el breu termini de sis mesos. La regulació transitòria establerta, en coherència amb la situació d'urgència definida pel decret llei, procura l'aplicació dels elements més significatius del nou règim de la manera més immediata possible.

La disposició derogatòria afecta explícitament diverses disposicions de la Llei del dret a l'habitatge, del Pla per al dret a l'habitatge i del Reglament de la Llei d'urbanisme que són incompatibles amb les determinacions d'aquest decret llei.

La segona i darrera disposició final determina l'entrada en vigor del Decret llei l'endemà de la seva publicació en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya, en coherència amb la situació d'urgència apreciada.